En 2022 se registraron en España 11.556 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales. Esto supone que más de 11.500 familias perdieron su hogar, manteniendo de todos modos una deuda económica con su banco. Y esta situación puede agravarse en los siguientes años, dado el aumento de los tipos de interés y su impacto en las hipotecas variables. ¿Te encuentras en una situación económica vulnerable? Infórmate sobre cómo optar a la dación en pago y refinanciación de deudas.
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¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago de la hipoteca es un mecanismo legal que permite cancelar el préstamo hipotecario entregando la propiedad asociada como forma de saldar la deuda con la entidad financiera. De este modo, aunque pierdes la vivienda, también se extingue la hipoteca, lo que concede cierto alivio económico. Ten en cuenta que, si no te acoges a la dación en pago y refinanciación de deudas, el incumplimiento del contrato por impago de las cuotas puede desembocar en la ejecución hipotecaria. En ese caso, además de ser desahuciado, la deuda que tuvieras sigue vigente y responderás con el resto de bienes si al subastarla por el banco no se cubre lo que le debes al banco.
Por tanto, la dación en pago y refinanciación de deudas es una solución preventiva al embargo. Esto puede ser una buena solución para personas que están pasando por un bache económico. Ahora bien, ¿quién puede acogerse a este mecanismo y cuál es el procedimiento para hacerlo?
¿Cuándo se puede solicitar la dación en pago?
La dación en pago de la hipoteca está enfocada a personas vulnerables, es decir, no cualquier persona puede optar por este mecanismo. En términos generales, está regulada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Sin embargo, a finales de 2022 se publicó el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, que modifica la anterior norma aunque con una vigencia limitada: hasta el 31 de diciembre de 2024.
Esta nueva regulación rebaja los requisitos para solicitar la dación en pago y refinanciación de deudas, aunque las ventajas que aporta a nivel económico son menores. Por tanto, hay personas que no tendrían cabida en la norma de 2012 que sí pueden beneficiarse del decreto de 2022 durante su periodo de vigencia. ¿Qué parámetros debes cumplir para acceder a algunas de estas opciones?
¿Cuáles son los requisitos para la dación en pago y refinanciación de deudas?
Requisitos generales
Existen una serie de requisitos obligatorios para todos los solicitantes de la dación en pago y refinanciación de deudas:
- Entidades adheridas. Es importante puntualizar que sólo están sujetas a esta normativa las entidades que se han adherido al Código de Buenas Prácticas del Banco de España.
- Uso de la vivienda. La vivienda debe ser la habitual.
- Valor de la vivienda. Su precio no puede superar los 300.000 euros. Además, en el caso del RDL 2012, el coste de adquisición de la vivienda no puede exceder en más de un 20% del valor resultante de multiplicar el tamaño de la vivienda por el precio medio del metro cuadrado para vivienda libre que se fija en el Índice de precios de la Vivienda.
- Hipoteca. El préstamo debe recaer en la vivienda habitual. Junto a esto, en la norma de 2012 también se exige para la quita o la dación en pago de la hipoteca, que sea la única propiedad del deudor. Esto tampoco se recoge en el nuevo decreto.
- Estado de ejecución. No puedes solicitar la dación en pago y refinanciación de deudas si hay abierto un procedimiento de ejecución y ya se ha anunciado la subasta.
- Fecha de contratación. Para aquellos que solo puedan acogerse al RDL 2022, el préstamo tiene que haberse constituido antes del 31 de diciembre de 2022.
Requisitos económicos
Asimismo, también se establecen una serie de parámetros para determinar la existencia de vulnerabilidad. Son los siguientes.
Umbral de exclusión
Para valorar que te encuentras en una situación económica difícil, ambas normas establecen unos máximos de ingresos, lo que se llama umbral de exclusión. Como verás, en la norma de 2022, estos límites son más laxos, permitiendo beneficiarse de la dación en pago y refinanciación de deudas a un mayor número de ciudadanos.
| RDL 2012 | RDL 2022 | |
| Criterio 1 | Que la unidad familiar tenga unos ingresos inferiores a 25.200€ con carácter general (33.600€ o 42.000€ en casos de discapacidad o enfermedad). | Que la unidad familiar tenga unos ingresos inferiores a 29.400€ con carácter general (37.800€ o 46.200€ en casos de discapacidad o enfermedad) |
| Criterio 2 | Que los ingresos de la unidad familiar sean inferiores a 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (o a 4 o 5 veces, en casos de discapacidad o enfermedad) | Que los ingresos de la unidad familiar sean inferiores a 3,5 veces el IPREM anual de 14 pagas – (4,5 o 5,5 veces en caso de discapacidad o enfermedad) |
Tasa de esfuerzo
Otro requisito que debes cumplir en ambas regulaciones es que la cuota hipotecaria represente un determinado porcentaje de tus ingresos. Estos son los baremos de cada decreto:
| RDL 2012 | RDL 2022 | |
| Carga hipotecaria | La cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (se rebaja al 40%, en casos de discapacidad o enfermedad) | La cuota hipotecaria es más del 30% de los ingresos netos (pagados impuestos) de la unidad familiar |
Empeoramiento de las circunstancias económicas
Asimismo, la dación en pago y refinanciación de deudas tienen en cuenta tu pasado reciente a nivel económico. En concreto, en los 4 años anteriores. En este sentido, los decretos establecen los siguientes requisitos:
| RDL 2012 | RDL 2022 | |
| Criterio 1 | El porcentaje de los ingresos que supone el pago de la hipoteca haya aumentado, pero menos del 50% de lo que suponía hace 4 años | El porcentaje de los ingresos que supone la hipoteca sea al menos un 20% más de lo que suponía hace 4 años |
| Criterio 2 | Y la unidad familiar se encuentre en situación de especial vulnerabilidad | O que la unidad familiar se encuentre en situación de especial vulnerabilidad. |
¿Cómo se puede solicitar la dación en pago?
En cuanto al procedimiento, ambas normas mantienen las siguientes tres fases de actuación, con ciertos matices.
Reestructuración de la deuda
Se trata de negociar con la entidad financiera unas nuevas condiciones que te faciliten el pago de la deuda al reducir la carga hipotecaria mensual. Entre ellas está la aplicación de un periodo de carencia, la reducción temporal del tipo de interés o la ampliación del plazo de amortización. Eso sí, si la cuota resultante de este plan de reestructuración es superior al 50% de los ingresos conjuntos de toda la unidad familiar, la refinanciación se considera inviable y, por tanto, puedes continuar el proceso hacia la dación en pago de la hipoteca.
| RDL 2012 | RDL 2022 | |
| Pago de cuota | Periodo de carencia (solo se pagan intereses) durante 2 años | Se puede congelar la cuota hipotecaria por un periodo de 12 meses, con el límite de la cuota pagada en junio de 2022 |
| Plazo de amortización | Se puede ampliar 7 años | Se puede ampliar entre 7 años, pero la cuota estará limitada a la de junio de 2022 |
| Tipo de interés | Reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia, de forma que el valor actual neto del préstamo disminuya en un 0,5% | Aplicación de un tipo de interés reducido que disminuya el valor actual neto del préstamo un 0,5% o cambio de tipo variable al tipo fijo que ofrezca la entidad. |
| Viabilidad | Permite que se solicite un segundo plan de reestructuración. |
Quita de la deuda
De forma voluntaria, la entidad financiera también puede ofrecer, como ayuda extra, una quita de la deuda. Es decir, el banco renuncia a cobrar una parte de la deuda, por lo que tu cuota hipotecaria se reduce. Para ello, dispones de un mes desde que presentes la solicitud.
Dación en pago de la hipoteca
En el caso de que no cumplas con los parámetros para la refinanciación de la deuda y el banco no apruebe la quita, es el momento de solicitar la dación en pago de la hipoteca. Tienes para ello 12 meses, en el caso de aplicarte el RDL 2012, o 24 meses, si te acoges al RDL 2022. También es posible pedirla si, en el plazo de dos años, se observa que no puedes afrontar los pagos, pese a estar en curso el plan de reestructuración.
Además, durante un periodo de 24 meses, puedes permanecer en la vivienda satisfaciendo una renta. Esta será de un máximo del 3% del valor de la propiedad y tendrás que solicitar este alquiler social en el plazo de 6 meses (o 12 con el nuevo decreto). También puedes pactar con la entidad la cesión de una parte de la plusvalía que genere la venta /subasta de la vivienda.
En cualquier caso, esta solicitud debe ser aceptada por la entidad financiera, siempre y cuando cumplas con los requisitos legales antes expuestos. Para confirmar que reúnes todos los parámetros y gestionar tu solicitud ante la entidad financiera -o la reclamación ante el Banco de España, en caso de no obtener respuesta satisfactoria-, en Ézaro Legal contamos con un equipo de expertos en Derecho bancario que te asesorarán sobre la dación en pago y refinanciación de deudas o las posibilidades que te ofrece la Segunda Oportunidad. Ponte en contacto con nosotros y te realizaremos una valoración inicial totalmente gratuita y sin compromiso.
