Con los tipos de interés en pleno apogeo, son muchos los ciudadanos con hipotecas variables que están viendo cómo las cuotas de sus préstamos hipotecarios van en aumento. Si estás en esta situación, probablemente hayas pensado en la hipoteca fija y la subrogación con otra entidad financiera. También influyen en esta valoración las últimas medidas gubernamentales dirigidas a facilitar estos cambios. Ahora bien, ¿es rentable en tu caso? Para tomar una decisión que beneficie a tu economía, debes tener en cuenta diferentes factores. En Ézaro Legal te los aclaramos.
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¿Qué es la subrogación de acreedor de la hipoteca?
La subrogación de acreedor de una hipoteca es un proceso financiero contemplado en la Ley hipotecaria en el cual el prestatario (el titular de una hipoteca) decide cambiar su préstamo de la entidad financiera con la que lo contrató a otro banco o caja. De este modo, la nueva entidad asume tu hipoteca, convirtiéndose en tu nuevo acreedor. Por tanto, seguirás pagando el préstamo a esta nueva entidad en base a las condiciones acordadas con ella.
En el caso de subrogación a hipoteca fija, se trata de convertir tu hipoteca variable en una fija ofertada por otro banco. Es decir, tu cuota será estable a lo largo de toda la vida de la hipoteca, sin que fluctúe en función de las subidas o bajadas de los tipos de interés. De ahí que en la actualidad, con el Euríbor al alza, se haya convertido en una opción muy atractiva para conseguir una mayor planificación financiera y saber el coste final del préstamo. Así, en 2022, se registraron 21.304 subrogaciones de acreedor en España, según el Instituto Nacional de Estadística.
¿Cómo se lleva a cabo la subrogación de acreedor?
El procedimiento para una subrogación a hipoteca fija comienza con la oferta vinculante de la nueva entidad financiera. Si estás de acuerdo con los términos y firmas el documento, este banco informará a la entidad con la que tienes la hipoteca por vía notarial tu decisión.
Tu banco inicial dispondrá de 15 días para valorar si te ofrece una propuesta mejor o no. Ten en cuenta que desde la entrada en vigor en 2019 de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como nueva Ley hipotecaria, las entidades de crédito no se pueden negar a la subrogación. Antes de esta norma, sí que podían obligarte a mantener el contrato con ellos siempre que presentaran una contraoferta mejor.
En caso de no haber oferta o de que ésta no te satisfaga, deberá facilitarte el certificado de cancelación subrogatoria. Es un documento donde consta que tu préstamo queda cancelado. A continuación, firmarás la nueva hipoteca con la nueva entidad financiera ante notario.
¿Cuánto cuesta la subrogación a hipoteca fija?
Pese a las facilidades para la subrogación a hipoteca fija, debes tener en cuenta que este proceso implica costos adicionales. Por un lado, tendrás que asumir los gastos de cancelación registral de la hipoteca existente; los de formalización del nuevo préstamo los pagará el nuevo banco. Para que te hagas una idea, esto supone en torno a 400-500 euros por el notario, unos 200 y 300 euros por el registro y entre 150 y 500 euros por la gestoría. En total, el cambio de entidad te costará entre 750 y 1.300 euros de media.
¿Y qué ocurre con la comisión de subrogación? ¿Te cobrará algo más la entidad que abandonas? El Gobierno aprobó el 22 de noviembre de 2022 el Real Decreto-Ley 19/2022. Esta norma suspende durante 2023 el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable que se cambien a tipo fijo.
Además, pasado este plazo de un año, la comisión por subrogación se reduce a 0,05 % en los primeros tres años de vida del préstamo, siempre y cuando esta comisión conste con claridad en la escritura del préstamo. A partir del tercer año, no podrán exigirte compensación o comisión alguna en caso de subrogación de acreedor de hipoteca variable a fija.
¿Cuándo cambiar a una hipoteca fija?
Una vez que conoces el marco regulatorio de la subrogación a hipoteca fija y su coste, ¿cómo determinar si es rentable o beneficioso para ti? Estos factores te ayudarán a determinar si sería adecuado realizar este cambio de entidad financiera:
- Tipos de interés. Si los tipos de interés de las hipotecas variables están subiendo y se espera que sigan haciéndolo, cambiar a una hipoteca fija puede proporcionarte estabilidad en los pagos mensuales y protegerte contra aumentos futuros. Por ejemplo, con una hipoteca fija de 100.000 euros a 25 años y un 3,60 TAE, pagarías una cuota de 556 euros. Si vinieras de una variable al 5% (diferencial del 1% + Euríbor), la mensualidad estaría en 578 euros. Ahorrarías 22 euros al mes, 264 al año. Sin embargo, si el índice bajara en cinco años al 2,5%, la cuota sería de 498 euros, 58 euros más barata. Para ello, es aconsejable que preveas los diferentes escenarios posibles calculando la subida de la hipoteca.
- Tiempo restante en tu hipoteca actual. Por eso, si te encuentras en las etapas finales de tu hipoteca actual, la subrogación puede que no sea rentable, ya que los beneficios a largo plazo de este cambio pueden ser limitados.
- Planificación a largo plazo. Otro aspecto a tener en cuenta es qué quieres hacer con el inmueble. Si planeas quedarte en tu propiedad a largo plazo, una hipoteca fija puede ofrecerte tranquilidad. Al eliminar la incertidumbre de las fluctuaciones de tipos de interés puedes calcular si eres capaz de hacer frente a tus deudas. Por el contrario, si planeas vender pronto, puede que la subrogación a hipoteca fija no sea rentable.
- Perspectiva económica. Evalúa la situación económica y las perspectivas de tu país y región. Si hay incertidumbre económica o se anticipa inflación, una hipoteca fija puede ser más atractiva. Pero si optas por el cambio cuando los índices al alza son voz pópuli, las ofertas de hipotecas fijas ya no serán tan beneficiosas.
- Comparación de ofertas. En cualquier caso, es imprescindible que consultes diferentes instituciones financieras para encontrar las mejores ofertas de hipotecas fijas. Compara los tipos de interés y los términos para obtener la mejor opción.
Como ves, el tándem hipoteca fija y subrogación no es siempre garantía de éxito para tus finanzas. Es importante evaluar cuidadosamente los costes y considerar tu situación financiera antes de tomar una decisión. Para ello, lo mejor es contar con asesoramiento profesional. Consultar con un experto en hipotecas puede ayudarte a tomar la decisión adecuada según tus circunstancias económicas y tus objetivos. En este sentido, en Ézaro Legal encontrarás un equipo de profesionales especializados en Derecho Bancario y Mercantil quienes te explicarán las mejores opciones para ti. Contáctanos sin compromiso.
