Acerca de Juan Pablo Busto Landín
¿Tienes (o has tenido) hipoteca? Entonces te recomendamos que sigas leyendo si quieres saber cómo recuperar los intereses cobrados de más en la comisión de apertura hipoteca.
Si has pagado una comisión al firmar tu hipoteca, tienes derecho a recuperar este importe. Incluso aunque hayas cancelado o terminado de amortizar el préstamo.
Tras la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ya empieza a ser unánime la corriente de nuestros Juzgados y Tribunales que avalan la nulidad de esta comisión y, por lo tanto, obligan al banco a devolver estos importes, con intereses.
El importe de la comisión de apertura de una hipoteca puede llegar a superar los 3.000 €, dependiendo de la cuantía del préstamo hipotecario y la entidad bancaria con la que se ha constituido.
En estos casos, el banco se ha aprovechado de su posición para imponer a los clientes el abono de esta comisión, alegando unos gastos de estudio que nunca han existido. Por ello, ahora puedes reclamar la nulidad de esta cláusula y la devolución del 100 % de los importes que hayas abonado por su aplicación.
En este artículo pretendemos que conozcas cómo localizar la cláusula que incluye la comisión de apertura de hipoteca, saber cuánto has pagado por ella, y guiarte en todo el proceso hasta que recuperes tu dinero. Y todo ello de forma completamente gratuita para usted.
1. ¿Qué es la Comisión de Apertura de la hipoteca? ¿Cómo saber si tú la tienes en tu préstamo?
Podemos definir la Comisión de Apertura de una Hipoteca como la cantidad de dinero que la entidad bancaria cobraba a la hora de contratar el Préstamo Hipotecario, y que justificaba como unos supuestos gastos que se habían generado durante la tramitación de la concesión de la hipoteca.
Durante el boom inmobiliario, la práctica totalidad de las entidades bancarias incluían Comisión de Apertura
Decimos «supuestos gastos» porque su justificación siempre fue cuestionable, puesto que se cobraban una serie de gastos por un servicio que es propio de la actividad bancaria. Hasta que los juzgados y tribunales empezaron a dar la razón a los consumidores por entender que se trataba de una de las múltiples cláusulas abusivas presentes en tu préstamo hipotecario.
¿Qué bancos incluyeron la Comisión de Apertura de Hipoteca en sus préstamos?
Durante el boom inmobiliario, la práctica totalidad de las entidades bancarias incluían Comisión de Apertura en sus préstamos hipotecarios, por lo que es una cláusula que afecta a un gran volumen de consumidores. Posteriormente, entidades como ING o EVO empezaron a sacar productos hipotecarios sin comisiones, lo que obligó a otras entidades a adaptarse a las necesidades del mercado.
Entre los bancos que sí incluyeron Comisiones de Apertura en sus Préstamos Hipotecarios se encuentran los grandes bancos tradicionales de este país, como son:
- Banco Santander.
- BBVA.
- Caixabank.
- Banco Sabadell.
- Bankinter.
- Bankia.
Además de las entidades surgidas tras las fusiones y absorciones de las Cajas de Ahorro como, por ejemplo:
- Unicaja Banco.
- Cajamar.
- Abanca.
- Liberbank.
- Kutxabank.
- Laboral Kutxa.
- Ibercaja.
Otras entidades menores, como las Cajas Rurales que se mantienen, también incluyeron comisión de apertura, aunque en menor medida. Sin embargo, si atendemos al ejemplo de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) nos encontramos con comisiones de apertura muy elevadas.
- La Comisión de Apertura de Hipoteca se determinaba de dos formas; como una cantidad de dinero fija, que la entidad imponía a sus clientes con independencia de la cuantía del crédito concedido, o como un porcentaje del capital prestado.
- También es posible que no aparezca en tu hipoteca, lo que significa que no abonaste Comisión de Apertura, o que aparezca reflejada indicando que el porcentaje es cero o que la comisión es de cero euros.
Como resumen, para saber si estás afectado por esta cláusula abusiva (y, por tanto, si puedes recuperar tu dinero), basta con que revises tu Préstamo Hipotecario. Concretamente, la Cláusula Financiera número 4, denominada «Comisiones». En el apartado destinado a la Comisión de Apertura encontrarás si estás afectado o no.
¿Cómo saber si has pagado una Comisión de Apertura en tu hipoteca?
Para saber si hemos abonado la Comisión de Apertura tenemos que acudir a nuestra Escritura de Préstamo Hipotecario donde, en la Cláusula Financiera denominada Comisiones (habitualmente la 4ª), aparece la Comisión de Apertura, entre otras comisiones impuestas.
A continuación se comparten, a modo de ejemplo, tres capturas reales de préstamos hipotecarios con la comentada Comisión de Apertura.
2. El TJUE da la razón al consumidor con la Comisión de Apertura. Jurisprudencia.
Como se ha explicado en el punto anterior, hasta hace bien poco las entidades incluían por defecto (en la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios) una comisión de apertura. Es decir, imponían al cliente el pago de una cantidad determinada, solamente por solicitar el préstamo. Sin justificar dicha comisión con algún servicio o gasto real y efectivo.
Este coste se repercutía al prestatario, quien no tenía más remedio que abonarlo si quería acceder a la financiación.
El Tribunal Supremo da razón a la banca…
Así las cosas, la mayor parte de Juzgados y Audiencias Provinciales de nuestro país, en aplicación de la normativa europea de protección de consumidores y usuarios, coincidieron en que el pago de esta comisión era abusivo. Y, salvo que las entidades bancarias pudieran justificar que la habían cobrado basándose en algún servicio real prestado, tenían que devolver su importe al prestatario.
No obstante, cuando el Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de conocer y resolver la cuestión relativa a la comisión de apertura, entendió que esta se trataba de un elemento esencial del contrato de préstamo y decidió que como tal no podía someterse a un control de abusividad, eliminando con ello cualquier posibilidad a los ciudadanos de recuperar su dinero.
Una vez más, vimos cómo nuestro Alto Tribunal dio la razón a la Banca, dejando en un segundo plano los intereses de los consumidores y usuarios, en contra de la normativa europea de obligada aplicación.
…pero El TJUE rectifica al Tribunal Supremo
Recientemente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una sentencia en la que resuelve a favor de los consumidores y rechaza los argumentos del Tribunal Supremo.
Concretamente, entiende el TJUE que la comisión de apertura NO forma parte del objeto principal del contrato, puesto que el objeto principal de un contrato de préstamo es la remuneración mediante el pago de intereses por el capital prestado.
Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este.
Además, la cláusula de comisión de apertura debe estar perfectamente explicada y la entidad tiene la obligación de asegurarse de que quien acude a pedir un préstamo comprende el alcance e implicación de la misma.
Esta sentencia ya es de obligado cumplimiento para el Estado español y, por tanto, el criterio que en su día mantenía nuestro Tribunal Supremo ahora ha quedado desvirtuado, pudiendo todos aquellos ciudadanos que pidieron un préstamo y les cobraron comisión de apertura recuperar su dinero.
La sentencia del TJUE apoya una vez más a los consumidores, quienes pueden tener la seguridad de que, si reclaman la comisión de apertura que se incluyó en sus préstamos hipotecarios, será revisada por los Juzgados y Tribunales de nuestro país y les será devuelto el importe que pagaron en su día por ella cuando la entidad no había prestado ningún servicio que justificara su cobro.
3. Cómo reclamar la Comisión de Apertura de tu hipoteca
La consecuencia de la declaración de nulidad de esta cláusula de comisión de apertura, es que la entidad bancaria deberá proceder a la devolución de lo que en su día se pagó por este concepto.
Estamos hablando de cantidades que pueden llegar a suponer unos 3.000 €, dependiendo de los casos.
Por tanto, tal y como estás pensando, la comisión de apertura de hipoteca se puede reclamar.
Los bancos solían imponer al cliente el pago de una cantidad determinada en concepto de Comisión de Apertura, solamente por solicitar el préstamo. Sin justificar dicha comisión.
- Para reclamar la comisión de apertura, lo primero que has de hacer es ponerte en manos de especialistas en Derecho Bancario. En Ézaro Legal contamos con amplia experiencia en la materia y nos avalan multitud de sentencias favorables en asuntos bancarios. Solamente deberás de tener en tu poder la escritura de préstamo para que podamos revisarla, sin compromiso, y podamos asesorarte sobre tu situación y las posibilidades de éxito.
- Una vez detectada la Comisión de Apertura en tu hipoteca, aconsejamos comenzar la reclamación con un escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de la entidad donde ha de pedirse de forma principal la nulidad de la cláusula por las razones ya expuestas, y además de ello, la inmediata devolución por la entidad de las cantidades abonadas en su día. Es muy importante llevar dos copias a la entidad, firmadas por ti, para que una se la quede la entidad y la otra te la devuelvan sellada.
- Para ello deberás tener localizada la Escritura del préstamo hipotecario suscrito y el recibo del pago, o un extracto de movimientos de la hipoteca donde aparezca el pago (será uno de los primeros movimientos en la cuenta del préstamo).
La importancia del abogado especializado en el éxito de la devolución
Es imprescindible contar con el asesoramiento de un abogado especializado en reclamaciones bancarias para el buen éxito en la operación.
La reclamación previa a la entidad
Es habitual que la entidad niegue la devolución de este importe, basándose en Sentencias de algunos Juzgados menores que hasta hace unos meses venían dando la razón a las entidades. Por ello, el conocimiento de la ley y el protocolo a seguir es crucial para tener éxito en la reclamación y recuperar el 100% del importe pagado.
En Ézaro Legal ofrecemos un servicio gratuito de reclamación. No tendrá coste alguno para ti hasta que recuperes tu dinero. Nosotros estudiamos tu caso, examinando la documentación (el préstamo hipotecario y recibo), informándote gratis de si estás afectad@ por esta cláusula. Y, si es el caso, del importe que tienes derecho a recuperar.
Asimismo, si así lo deseas, realizaremos ya la reclamación previa a la entidad en tu nombre, y continuaremos hasta el final sin cobrarte absolutamente nada hasta que tú recuperes tu dinero. Puedes hacerlo todo sin salir de casa, de forma online y gratuita.
La interposición de la demanda judicial
Como hemos comentado, es habitual que la entidad niegue la devolución de este importe, basándose en Sentencias anteriores. No obstante, como acabamos de ver, el TJUE avala la nulidad de esta cláusula de comisión de apertura de hipoteca, por lo que el siguiente paso será la interposición de una demanda judicial con muchas garantías de éxito.
En este caso, nosotros nos encargaremos de todo el proceso, y te mantendremos puntualmente informado del estado de la reclamación hasta que recuperes tu dinero.
Este procedimiento judicial es igualmente gratuito para ti, y no tendrás que pagar nuestros honorarios de abogado, ni aranceles de nuestro procurador en ningún caso, ya que se le reclamarán a la entidad bancaria.
Solo en el caso de que recuperes todo el dinero que has abonado, nosotros te cobraremos un pequeño porcentaje de dicha cantidad.
A mayores, recuerda que esta es una cláusula abusiva más que se suma a la de gastos de formalización del préstamo hipotecario, que puedes reclamar igualmente tan solo con tener las facturas que en su día abonaste por los servicios de notario, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación, etc., al formalizar tu préstamo.
4. Preguntas frecuentes
Generalmente, es la cláusula financiera 4ª del préstamo de la hipoteca. En todo caso, si nos envías una copia de la escritura, podemos ayudarte a encontrarla y decirte cuánto recuperarás, de forma totalmente gratuita.
Los grandes bancos nacionales incluyeron esta comisión en casi todos sus préstamos, así como las entidades surgidas tras las fusiones de las cajas de Ahorro.
Vas a recuperar el 100 % del importe que se te haya cobrado por esta comisión, más los intereses legales desde que hayas realizado el pago a la entidad
Sí que puedes. Por regla general, podrás reclamar la nulidad de los contratos ya cancelados y amortizados.
Esta reclamación ha de presentarse en la entidad, con dos copias firmadas para que te devuelvan una de ellas con el sello de entrada de la entidad. Recuerda que podemos ayudarte con todo el procedimiento de forma gratuita para que no tengas que salir de casa, ya que lo haremos nosotros por ti.
A diferencia de despachos generalistas, en Ézaro Legal estamos especializados en Derecho Bancario.
– Somos un despacho de abogados especializados en Derecho Bancario.
– Hemos presentado con éxito cientos de reclamaciones relacionadas con la banca y entidades de crédito, como es el caso de las Comisiones de apertura, las Tarjetas Revolving, las Cláusulas Suelo, los Gastos de Formalización de las hipotecas, etc.
– Conocemos cada detalle de la ley, y eso se refleja en los resultados que conseguimos para nuestros clientes.
Estos son los pasos que seguiremos en tu reclamación:
1.- Realizamos la reclamación previa a tu entidad bancaria.
2.- Si la respuesta del banco es negativa, redactaremos la demanda judicial.
3.- El análisis de su caso es completamente gratuito. No tienes que pagar nada.
4.- Cobramos un pequeño porcentaje del importe que recuperes, una vez que tengas el dinero en tu cuenta bancaria. Solo cobramos si tú cobras.
