El Tribunal Supremo (TS), en varias sentencias emitidas a partir de 2015, ha establecido que los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios no deben ser asumidos por el cliente. Es decir, es la entidad financiera quien debe abonar los costes de notaría, registro, tasación o gestoría. ¿Tuviste que pagar en su momento estos gastos al firmar la hipoteca? La buena noticia es que puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Eso sí, puede que tengas fecha límite para hacerlo.
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¿Cuándo finaliza el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?
Ten en cuenta que, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el plazo para solicitar la devolución de los gastos de una hipoteca prescribe a los cinco años, siguiendo lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil. La duda es desde cuándo se empieza a computar este plazo. ¿Desde que fueron abonados? ¿Desde 2019, cuando se dictó la sentencia sobre qué gastos debía asumir cada parte? ¿Desde 2020, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) rectificó el criterio del Supremo?
En este punto, los jueces españoles no se ponen de acuerdo. Incluso hay una parte de la doctrina que considera que la reclamación de una cláusula abusiva nunca caduca. Para aclarar la situación, el Tribunal Supremo presentó el 22 de julio de 2021 una cuestión prejudicial ante el TJUE. En la consulta, el organismo plantea varias opciones:
- Que el plazo comience a computarse desde el momento en el que exista una declaración de nulidad de una cláusula en concreto.
- Que arranque el 23 de enero de 2019, cuando el Supremo fijó el reparto de gastos por primera vez.
- Que empiece a contar desde la fecha de las resoluciones de 2020 o 2021 en las que el TS y el TJUE establecen el reparto definitivo de gastos.
Deja fuera la opción de que el plazo compute desde el día de la firma de la hipoteca o desde la fecha de abono de estos gastos de formalización. Por tanto, todo apunta a que el plazo para solicitar la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca terminará en enero de 2024 en el peor de los escenarios.
No obstante, la justicia europea aún no se ha pronunciado al respecto. De ahí que desde Ézaro Legal te recomendamos que inicies el proceso de reclamación lo antes posible. De este modo, podrás evitar sorpresas futuras.
¿Cómo saber si puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?
¿No tienes claro si puedes solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca? Lo primero en lo que debes fijarte es en cuándo firmaste el préstamo hipotecario. En este sentido, el contrato debe ser anterior al 16 de junio de 2019. Esto se debe a que en esa fecha entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, donde ya se regula quién debe pagar cada concepto. Así, las hipotecas más recientes se presumen ajustadas a la legalidad.
En cuanto al estado del préstamo, tienes derecho a la devolución de los gastos de la hipoteca tanto si ésta está en vigor como si ya la has cancelado. Igualmente, incluso puedes reclamar estas cuantías aunque hayas vendido la vivienda, siempre que no hayan pasado más de cuatro años de la compraventa. ¿Y si has realizado novaciones sobre el préstamo? En tal caso, los gastos de formalización de estas novaciones son también recuperables.
¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar ?
En cuanto a los gastos recuperables, tras varios cambios de criterio jurisprudencial, el Tribunal Supremo fijó en una sentencia de 2021 cómo se distribuyen los gastos entre el cliente y la entidad financiera. En concreto, el banco debe ser el que pague:
- La mitad de los gastos de la notaría.
- Los gastos de gestoría.
- Los gastos del Registro.
- La tasación de la vivienda
Es decir, estos conceptos son los que puedes exigirle a tu entidad financiera. En cambio, corren de tu cuenta:
- La mitad restante de los gastos de notaría.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- Los gastos de escrituración del piso.
- Los gastos por cancelación o modificación del préstamo hipotecario.
En cualquier caso, estamos hablando de importes considerables. Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros, la devolución de los gastos indebidos de la formalización de la hipoteca asciende a unos 1.500 euros. Merece la pena, ¿no crees? No obstante, para que puedas determinar la cuantía exacta que puedes recuperar, en Ézaro Legal te ofrecemos una primera consulta gratuita y sin compromiso. En ella, nuestros expertos en Derecho bancario te informarán sobre todos los detalles de tu caso y podrán desarrollar una estrategia personalizada para que la reclamación extrajudicial y, en su caso, judicial de la devolución de los gastos de tu hipoteca, sea un éxito. ¡Consúltanos!
