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Las arras son una suma de dinero (conocida como “señal”) que se entrega con el fin de garantizar un contrato de compraventa (de vivienda, finca rústica, vehículo, etc.), descontándose dicha cantidad del precio final pactado. Dicha figura permite, asimismo, rescindir el contrato de compraventa formalizado, con las consecuencias previstas en el artículo 1.454 del Código civil, como ahora indicaremos. Cabe señalar que, si bien existen varios tipos de contrato de arras compraventa, nos vamos a centrar en las arras penitenciales, por ser las más habituales
Cabe señalar que, si bien existen varios tipos de arras, nos vamos a centrar en las arras penitenciales, por ser las más habituales (y que responden a la definición que acabamos de indicar).
Índice de contenidos
1. ¿Qué es un contrato de arras compraventa?
El artículo 1.454 del Código Civil se refiere a las arras penitenciales indicando que “Si hubiesen mediado arras o señal en un contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”.
De este modo, se desprende que las arras tienen la finalidad de garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, tanto para el comprador (que podrá obtener el doble de la cantidad entregada en caso de que el vendedor decida desistir de la compraventa), como para el vendedor (que no tendrá que devolver la suma recibida cuando el comprador sea quien no desee formalizar la compraventa).
De acuerdo con el contrato de arras compraventa, en caso de cancelación del contrato: si es a instancia del vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad que percibió; si es a instancia del comprador, perderá la cantidad entregada.
En sentido opuesto, junto a esta función de garantía, permite que las partes se arrepientan del contrato de compraventa, pudiendo desistir del mismo, con las únicas consecuencias que acabamos de referir.
Sin embargo, la cuestión no es tan sencilla: suele ser habitual que, en el contrato de arras compraventa (u otro tipo de arras) en el que se estipulen las arras, se incluyan excepciones a estas reglas. De este modo, resultan frecuentes en los siguientes casos:
- Cuando los compradores necesitan la concesión de un préstamo hipotecario para la compraventa – por ejemplo, de una vivienda –, la pérdida de las arras suele estar condicionada a su efectiva concesión por la Entidad bancaria. Por ello, si finalmente ninguna entidad de crédito les concede un préstamo, los compradores no perderían el dinero entregado.
- Cuando la parte vendedora se encuentra incapacitada judicialmente y su tutor precisa autorización judicial para proceder a dicha compraventa, suele pactarse que, para el caso de no mediar dicha autorización judicial – porque se considere, por ejemplo, que la operación no es conveniente para el incapacitado –, no haya que devolver las arras duplicadas.
2. ¿Con qué bienes se utiliza este tipo de contrato?
Si acudimos al artículo 1.454 del Código Civil, comprobamos que el pacto de arras puede utilizarse en cualquier contrato de compraventa. No obstante, lo cierto es que suelen pactarse en los contratos de compraventa que recaen sobre los siguientes bienes:
- Vivienda. La utilización de las arras en la compra de pisos es el supuesto más habitual. Pensemos que, normalmente, la transmisión de una casa no es sencilla – por su elevado precio, por las dificultades de financiación para los compradores, etc. –, por lo que cuando la parte que vende el inmueble encuentra a un comprador, suele querer garantizar la futura compraventa, mediante la utilización de esta figura.
- Vehículo. Resulta también frecuente el pacto de arras en la compra de coches de segunda mano entre particulares. Sin embargo, en este caso su juego suele condicionarse a que el vehículo se encuentre en perfecto estado y no presente vicios ocultos. De este modo, suele recogerse como excepción a la regla de la pérdida para el comprador, que si el vehículo no se encuentra en el estado acordado, el vendedor deberá reintegrarle la suma recibida.
- Finca rústica. En el ámbito rural es tradición la entrega de una señal, para garantizar que la transmisión de la tierra se produzca al momento de finalizar la temporada.
- Plaza de garaje. Pensemos en que vamos a ser destinados por la Empresa a otra ciudad, aunque a partir de mediados del año que viene. Si disponemos de una plaza de garaje en propiedad en nuestra actual residencia, seguramente estemos interesados en transmitirla; no obstante, como la vamos a utilizar durante unos meses, podremos garantizarnos su futura venta mediante un pacto de arras.
- Local comercial. Como ocurre con las viviendas, los locales comerciales suelen tener un elevado precio de transmisión. Por ello, una vez se han encontrado interesados, resulta frecuente y aconsejable su utilización para confirmar la compraventa.
3. Partes involucradas en el contrato de arras compraventa. Procedimiento para su establecimiento
En el pacto de arras penitenciales son parte quienes pretenden vender un bien de su propiedad y aquél que quiere adquirirlo.
Normalmente, la voluntad de formalizar este pacto nace de la parte vendedora. No obstante, la compradora no suele oponerse, puesto que un incumplimiento del vendedor le supondría la recuperación duplicada del dinero entregado.
De este modo, cuando las partes deciden hacer un contrato de arras compraventa la compra de un bien, podrán incluir en el propio contrato de compraventa dicho pacto, o bien formalizar otro contrato relativo a las arras (aunque siempre condicionadas a un futuro contrato de compraventa).
Asimismo, resulta necesario que en el pacto o contrato conste, de manera precisa y clara, la voluntad de comprador y vendedor de que la cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales sujetas a los efectos del artículo 1.454 del Código Civil.
4. Cancelación del pacto o contrato de arras
Como hemos indicado, cuando se han acordado arras en un contrato de compraventa, su rescisión o cancelación implica las consecuencias siguientes:
- Si es a instancia del vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad que percibió.
- Si, por el contrario, es a instancia de la parte compradora, perderá dicha suma.
De este modo, nuestro Código civil permite a las partes desistir de un contrato de arras compraventa en el que se han pactado arras penitenciales, sin más efectos que los referidos (pérdida o devolución duplicada del dinero, en función de la parte que desista de la compraventa). Por ello, en este ámbito no entran en juego los efectos que se establecen para el desistimiento unilateral de los contratos: la posibilidad de exigir su cumplimiento forzoso o la reclamación de los daños y perjuicios sufridos por la parte que si lo cumple.
Sin perjuicio de lo anterior, y tal y como hemos recogido anteriormente, es posible pactar excepciones a los efectos que suponen las arras penitenciales, en casos como aquellos en los que la pérdida de las arras para la parte que compra está condicionada a que pueda obtener financiación de una entidad de crédito.
5. Ejemplo del contrato de arras compraventa de un piso
Doña Elena Rodríguez, jefa de recursos humanos de una conocida Empresa de automóviles, ha sido destinada a Valladolid. Su pareja, doña Cristina García, lleva residiendo en esta ciudad desde hace varios años, aunque en una vivienda alquilada. Por ello, tras visitar varios inmuebles durante las últimas semanas, se han decantado por comprar una casa en el centro de la ciudad.
Por su parte, doña Isabel Pérez, que desde que se ha jubilado ha establecido su residencia en Santander, es propietaria de un piso en la calle Constitución número 5 de Valladolid. Como consecuencia, ha decidido poner a la venta su piso, al precio de 350.00 euros, publicitándolo en Internet.
Puestas en contacto con doña Isabel Pérez, les informa del precio del piso y de que varias familias interesadas ya se han puesto en contacto con ella. No obstante, Doña Elena y doña Cristina lo tienen claro: ese piso tiene que ser para ellas, por lo que insisten a la vendedora hasta que accede a vendérselo. No obstante, existe un problema: no tienen 350.000 euros ahorrados, por lo que tendrán que solicitar un préstamo hipotecario para poder financiar la compraventa.
Llegadas a este punto, doña Isabel Pérez les exige la firma de un pacto de arras, por indicación de su Letrado, con el fin de garantizar la venta de su piso – que bien podría haber transmitido a otro de los interesados, don Sergio González, según les refiere –. Por ello, se acuerda firmar un contrato de arras en los términos siguientes:
“El precio de compraventa del inmueble, propiedad de doña Isabel Pérez es de 350.000 euros, haciéndose entrega en este acto de la cantidad de 10.000 euros mediante talón bancario conformado.
En cuanto al plazo para formalizar la compraventa, dado que la parte compradora precisa que una entidad bancaria le conceda un préstamo hipotecario para hacer frente al precio pactado, la compraventa se encuentra condicionada a su efectiva concesión.
Una vez obtenido el préstamo hipotecario, se fija un plazo de 20 días para formalizar el contrato de compraventa. Transcurrido dicho plazo sin que la parte compradora hubiera ejercitado la compraventa, cesará la obligación de venta de doña Isabel Pérez, quedando resuelto el presente contrato y teniendo la cantidad entregada en este acto el carácter de arras penitenciales sujetas a los efectos del artículo 1454 del Código civil.
Sin embargo, si en el plazo de 6 meses, ninguna de las entidades de crédito le concede un préstamo hipotecario, ambas partes convienen la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades percibidas en el día de hoy.”
6. Preguntas frecuentes
Evidentemente, debe establecerse una fecha a partir de la que se entienda producido el desistimiento del contrato de compraventa.
No obstante, es frecuente – como ocurre en el ejemplo anterior – que la efectividad del juego de las arras penitenciales venga condicionado al cumplimiento de algún requisito (concesión de préstamo hipotecario, concesión de autorización judicial para enajenar un inmueble, etc.), por lo que las partes pueden fijar, como plazo, el tiempo que tarde un tribunal en autorizar o denegar la venta del inmueble propiedad de incapaz, por ejemplo.
La respuesta es sí.
Como hemos indicado, para formalizar este pacto o contrato hace falta que una parte quiera vender un bien y otra comprarlo. Así, por ejemplo, si la vendedora de un piso en Valladolid es la inmobiliaria VALLACASA, podrá exigir, si lo desea, la formalización de un pacto de arras penitenciales
Nuevamente, sí.
Sobre todo si el objeto de compraventa es un inmueble o un bien de elevado valor. Es importante que el contrato de arras compraventa esté bien redactado y que indique, sin género de duda, que la señal entregada tiene los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil, así como precisar las posibles excepciones a tales efectos.
No existe ninguna cantidad en concreto, aunque lo normal es que se entregue una suma acorde con el precio de la compraventa, con el plazo fijado para formalizar la compraventa (no es lo mismo que sea vaya a realizar en 15 días que en 6 meses) y con la demanda que exista sobre el concreto bien.
Cuando se hayan pactado arras penitenciales, la consecuencia para el vendedor que desista del contrato de compraventa es que debe devolver, duplicada, la cantidad recibida.
En este caso, la parte compradora perderá la señal que entregó al formalizar la compraventa o el contrato de arras.
Efectivamente.
Efectivamente.
Si bien el juego de las arras penitenciales implica la pérdida de la cantidad entregada o su devolución duplicada – en función de la parte que desista de la compraventa –, es posible pactar excepciones a dicho efecto. Y una de las excepciones más habituales es estipular que si los compradores, que necesitan un préstamo hipotecario para poder efectuar la compraventa, no obtienen su concesión, no van a perder la cantidad entregada para garantizar la compraventa.
