Durante los últimos meses, los gastos de formalización de hipotecas han estado de plena actualidad. Un asunto realmente importante que a todos nos concierne y afecta. Pero, ¿sabemos realmente cuáles son estos gastos?
Concretamente, tal y como explicamos en nuestro apartado de reclamación de los Gastos de Formalización de la hipoteca, dichos gastos son aquellos derivados del pago de la notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación e impuestos que tuviste que abonar a la hora de firmar el préstamo hipotecario.
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¿Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca?
Veamos en detalle cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca, en qué se fundamentan, cuándo se pagan y cómo pueden reclamarse:
1. Gastos de Notaría
El primero de los gastos de formalización de la hipoteca que se encontrará el cliente a la hora de firmar un préstamo es la factura de la notaría, generalmente elegida por la propia entidad bancaria, y a donde el cliente irá poco más que a plasmar su firma.
Es más, es muy habitual que en la misma notaría elegida por el banco para la firma de la escritura de préstamo hipotecario se lleve a cabo igualmente, en su caso, la firma de la correspondiente escritura de compraventa de la finca de que se trate.
Así, el Notario emitirá dos facturas (cuando se celebre la firma de la compraventa y la firma de la hipoteca) o una sola cuando se trate de una operación de compraventa con subrogación o, incluso, la firma de una hipoteca de forma aislada o viene de alguna novación de alguna hipoteca anterior.
Algunos de los gastos están completamente impuestos por las entidades bancarias, sin que podamos hacer nada al respecto
Los gastos de notario en este tipo de operaciones suele bailar entre el 0,1 y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, a lo que habrá que añadir el coste por hoja de escritura.
A la hora de proceder a la reclamación de este gasto habrá que tener en cuenta que solo será reclamable la factura de Notaría por la operación de la firma de la hipoteca, no de la compraventa, en la que el banco, en principio, no habrá participado, ni a las copias, que serán abonadas por el que las solicite, y que de acuerdo con la doctrina mayoritaria la cantidad a devolver por la entidad ascenderá, una vez declarada la nulidad de esta cláusula, al 50 % del importe de la misma.
La razón de ello la encontramos en el Anexo II, norma sexta del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que establece que “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.”
2. Gastos de Registro de la Propiedad
El segundo de los gastos de formalización de la hipoteca que nos encontramos a la hora de formalizar la hipoteca, son los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad que corresponda.
En este caso, la entidad bancaria no va a escoger el Registro de la Propiedad; sin embargo, la inscripción registral de la escritura de hipoteca tiene carácter constitutivo, es decir, para que la hipoteca quede válidamente formalizada resulta obligatorio que el documento en que se constituya, sea inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esto es, que mientras que no se inscriba en el Registro la entidad bancaria no podrá ejercitar sus derechos de garantía para asegurarse el reembolso del préstamo.
De ahí que el interés único e indiscutible en esta operación sea de la entidad bancaria correspondiente. Razón por la que, en este caso, si los juzgados y tribunales entienden de forma unánime declarada la nulidad de la cláusula de gastos, procederá el reintegro íntegro por el banco al cliente de la importe a que ascienda la factura del Registro de la propiedad para la inscripción de la correspondiente hipoteca.
En el mismo sentido que ocurría con los gastos notariales, el Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, señala en el Anexo II, norma octava que “los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento (…)”.
Así lo señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 sobre los gastos de formalización de la hipoteca, al referir que “el interesado en la documentación e inscripción es el prestamista, puesto que así obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (1875 cc y 2.2. LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (685 LEC)”.
Una vez mas debemos aclarar, aunque resulte obvio, que será reclamable a la entidad tan solo la factura de Registro de la propiedad por la inscripción de la Hipoteca, no por la inscripción de la compraventa, ya que en ese caso el único interesado será el comprador.
3. Gastos de Gestoría
Íntimamente relacionado con los anteriores, a la hora de contratar una hipoteca nos encontramos en tercer lugar con los gastos de gestoría.
Se trata de un gasto impuesto por la entidad bancaria, ya que es ésta la que encarga a una gestoría de su confianza las gestiones relativas a la tramitación del documento notarial, la liquidación de impuestos e inscripción de la hipoteca en el registro. Todo ello sin que el cliente pueda negociar o modificar dicha designación, por lo que no deja margen de libertad alguno.
Esta gestoría, una vez realizados los trámites antedichos, y que perfectamente podría realizar el cliente por si mismo, emitirá una factura de honorarios por las referidas gestiones, marcando cada gestoría de modo libre dichos honorarios, y que varían de los 150 € a los 300 €.
Por todo lo anterior, la imputación al cliente de estos gastos sin posibilidad de negociación, puede derivar en su declaración de abusividad, y por lo tanto en la nulidad de la misma, pudiendo reclamar a la entidad de turno la devolución de este gasto.
4. Gastos de Tasación de la vivienda hipotecada
El cuarto de los gastos de formalización de la hipoteca que el cliente abonará al constituir la hipoteca sobre su vivienda será el de la Tasación del inmueble a hipotecar, es decir, la valoración, supuestamente objetiva, que realiza un profesional independiente sobre el inmueble que se va a hipotecar, necesario para que el banco determine el importe máximo del préstamo.
La tasación garantizará a la entidad el valor real de la vivienda para que éste pueda realizar el correspondiente análisis de riesgos para garantizar la devolución del préstamo, y que, de acuerdo con el art. 682.2 LEC, constituye requisito necesario para el inicio de los procedimientos de ejecución hipotecaria, al designar el tipo de subasta, que no podrá ser inferior al 75% del valor otorgado en el informe de tasación.
Es por ello que suele ser el banco el que impone al cliente la empresa que se encargará de la “tasación objetiva” de la vivienda, que suele ser una empresa de su confianza, todo ello sin que el cliente pueda influir en ello, lo que podría determinar su abusividad.
Para poder proceder a su reclamación, será necesario contar con la correspondiente factura de tasación, emitida por la tasadora a nombre del cliente.
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En este caso, a diferencia de los Aranceles notariales y registrales, no hay un precio establecido, no es una tasa, por lo que cada empresa tasadora establece sus precios de forma libre y el cliente no tendrá mas remedio que acatarlo y pagarlo.
A modo de ejemplo, el precio medio de los gastos de tasación de un inmueble de 90 m2 podría rondar los 450 €.
Resulta importante advertir además que las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras vienen establecidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, de entre las que destaca su art. 62.4 según el cual “4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe”.
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
El último de los gastos formalización hipoteca , pero no por ello menos importante, de los que abonaremos a la hora de contratar una hipoteca, es el referido al Impuesto de Actos jurídicos Documentados, regulado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Dicho Real Decreto sujeta a gravamen los actos jurídicos que se documenten de la siguiente forma: los documentos notariales, mercantiles y administrativos.
Se trata de un impuesto recaudado por la respectiva Comunidad Autónoma, y el importe de la misma dependerá del importe de la hipoteca, oscilando entre el 0,50 % de las Comunidades como Navarra, País Vasco, Ceuta y Melilla, y el 1,50 % que se abona en Andalucía, Aragón, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia.
Hasta la fecha, el cliente que adquiere la vivienda es el Sujeto Pasivo del impuesto, y por lo tanto el obligado a su pago, en virtud del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que señala que “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.”
Sin embargo, tras los últimos acontecimientos, de sobra conocidos, sobre la rectificación del Tribunal Supremo de su doctrina sobre el obligado al pago del mismo, que ha dejado en entredicho al Alto Tribunal, el Gobierno ha aprobado el pasado 8 de noviembre una modificación de la normativa del impuesto de sociedades para que las entidades financieras sean las que asuman a partir de ahora el pago de este impuesto, modificando el referido Art. 29.
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