Acerca de Juan Pablo Busto Landín
Uno de los problemas más comunes que afectan a propietarios e inquilinos de una vivienda en una comunidad de vecinos, suele ser la filtración de aguas procedente del vecino del piso superior. La mayoría de los casos debidos a un escape imperceptible para el mismo, pero que en nuestra vivienda se traducirá en importantes daños.
Es habitual encontrarnos con casos de filtraciones de agua provenientes del vecino superior: bañeras y lavabos desbordados, tuberías rotas, incluso escapes del aire acondicionado o filtraciones de las terrazas, etc…
En este artículo trataremos de dar luz a las posibles vías de reclamación que tiene el propietario o inquilino que está sufriendo estas filtraciones. También explicamos cual es el procedimiento más adecuado para llevar a cabo la correspondiente reclamación, y así lograr de forma rápida y eficaz la reparación de los daños, y la indemnización económica que pueda corresponder.
Y, en resumen, qué se puede y qué no se puede reclamar, cómo hacerlo, los plazos y la forma más segura de hacerlo.
1. ¿Cómo saber quién es el culpable de las filtraciones?
Lo primero que deberemos hacer es estar completamente seguros de quién es el responsable de las filtraciones, para poder dirigirnos al mismo.
Aunque normalmente suele ocurrir que el responsable será el propietario de la vivienda o local situada en la planta superior, no es infrecuente que la filtración pueda proceder, por ejemplo, de una bajante comunitaria (y, por lo tanto, el responsable en este caso podría ser la Comunidad de Propietarios).
Resulta aconsejable contar con un informe pericial que acredite de forma fehaciente quién es el verdadero culpable de las filtraciones y a quién podremos reclamar su reparación
Para asegurarnos de la responsabilidad de las filtraciones tenemos dos vías:
- La más rápida será contactar con nuestro Seguro de Hogar, para que acuda el perito de la compañía y analice los daños… y determine la causa de éstos. Recordemos que será obligatorio contar con este tipo de seguro si la vivienda se encuentra hipotecada. También es habitual que en cualquier contrato de arrendamiento se obligue al inquilino a la contratación de este tipo de seguro.
- Si no se dispone de Seguro de hogar, también es posible contactar con un perito particular para que analice los daños y determine la causa de éstos… con el inconveniente de que habrá que abonar al perito sus servicios por adelantado con la duda de poder recuperar ese gasto.
2. ¿Cómo reclamar los daños por agua del vecino?
- Una vez que el perito (ya sea el de la compañía de seguros o uno particular) haya analizado los daños y nos informe de quién es el responsable, lo primero que deberemos hacer es dirigirnos de forma fehaciente al mismo (por ejemplo por Burofax) para poner en su conocimiento los hechos, y tratar de llegar a una solución rápida y amistosa.
- Lo normal es que el propio perito determine la solución técnica a las filtraciones, por lo que lo que deberemos hacer es comunicar al responsable las medidas propuestas por el perito para solucionar el problema.
- Es usual que, una vez avisemos al responsable de los daños causados y le informemos de la causa de estos, y éste de parte a su seguro (ya sea la comunidad de propietarios o un vecino particular), procedan a la inmediata reparación del siniestro y de los daños ocasionados en nuestra vivienda.
- Si no es así, no quedará mas remedio que interponer la correspondiente reclamación judicial, para lo que le aconsejamos ponerse en manos de un abogado experto en la materia. Si cuenta con seguro de hogar estas reclamaciones podrán realizarse sin coste para usted.
3. He sufrido daños por agua y mi vecino no tiene seguro: ¿está todo perdido?
El problema puede darse cuando el responsable de los daños no tiene seguro. Por ejemplo, por tratarse de una vivienda que no tiene hipoteca y por lo tanto sin obligación de tener este tipo de seguros.
Aquí puede darse una doble situación:
a) Que el causante de los daños realice la reparación por su cuenta
En este caso, una vez reparado el foco del siniestro, daremos parte a nuestro seguro para que repare nuestros daños, y en su caso reclame al causante el coste de dicha reparación.
b) Que se niegue a llevar a cabo la reparación
En este caso no quedará mas remedio que iniciar una reclamación frente al causante que se opone a reparar. Para ello, si usted no tiene seguro, le aconsejamos que se ponga en manos de un abogado para iniciar esta reclamación, si bien en este caso usted deberá correr inicialmente con los gastos de su abogado (que luego podrá reclamar al causante en algunos casos).
La reclamación previa al causante el realmente importante, por lo que le aconsejamos que siempre consulte con su abogado en cuanto tenga conocimiento del siniestro
En caso de contar con seguro de hogar, su cláusula de defensa jurídica le permitirá designar libremente el abogado que usted desee, cuyos gastos abonará su seguro. En cualquiera de los casos, su abogado realizará la reclamación al causante, valiéndose de los informes periciales antes referidos, y si éste persiste en su actitud se iniciarán las acciones legales pertinentes mediante una demanda en el Juzgado que corresponda.
Como vemos, en caso de que el causante se oponga a la reparación, existe siempre la vía de la reclamación judicial que finalizará con una sentencia, obligando al causante de los daños a la reparación o bien al pago del coste de la misma si se ha acreditado el mismo.
De ahí la importancia de la reclamación previa al causante, por lo que le aconsejamos que siempre consulte con su abogado en cuanto tenga conocimiento del siniestro.
4. Preguntas Frecuentes
Existe una doble posibilidad: usted podrá reclamar o bien la reparación de los daños o bien el coste de la misma si usted opta por realizar la reparación por su cuenta.
Si bien le aconsejamos que no repare usted mismo, sin que haya una aceptación del siniestro por el causante.
Además de la reparación de los daños, si usted es el titular de un negocio que tenga que cerrar durante un tiempo como consecuencia de las filtraciones, por ejemplo, podrá reclamar también los daños y perjuicios que el siniestro le haya causado.
El plazo para este tipo de reclamaciones es de un año, por tratarse de una reclamación por culpa extracontractual. Este plazo, que es de prescripción, comenzará a correr desde la definitiva producción del resultado.
En el caso de filtraciones, por lo tanto, el plazo comenzará a correr desde que cese la filtración de forma definitiva.
Aunque muchas veces parece obvio que podría ser el vecino de la planta superior, eso no es siempre así, por lo que resulta aconsejable contar con un informe pericial que acredite de forma fehaciente quién es el verdadero culpable de las filtraciones y a quién podremos reclamar su reparación.
Si bien no es obligatorio, si es aconsejable ya que nos indicará cual es la causa de las filtraciones y quien es el culpable.
En este caso, la reclamación deberá dirigirse al propietario de la vivienda o local de donde provienen los daños, ya que las causas de la misma pueden ser diversas, e independientemente de que si se debe a una negligencia del inquilino, el propietario pueda después repetir su acción frente al mismo.
En todo caso, es recomendable que una vez se ponga en su conocimiento como inquilino la producción de un daño posiblemente proveniente de la vivienda que posee en alquiler, lo ponga inmediatamente en conocimiento de su seguro y del propietario de la vivienda para que haga lo mismo.
En este caso nada impide que el arrendatario del local o de la vivienda que sufre los daños por filtraciones pueda iniciar su reclamación frente al causante de las mismas.
Si se da esa situación, y además el vecino causante se niega a reclamar, habrá que realizar una reclamación fehaciente para que realice la reparación (por ejemplo, un Burofax) y si no atiende a razones interponer la demanda judicial.
Tan solo es obligatorio contar con abogado en algún caso en el que tenga que interponer la reclamación judicial, pero desde luego es recomendable contar con uno desde el inicio, ya que la reclamación inicial puede ser determinante a la hora de reclamar los costes en que pueda incurrir usted hasta la completa reparación.
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