Cláusulas abusivas en la hipoteca: comisión de amortización • Ézaro Legal

Cláusulas abusivas en la hipoteca: comisión de amortización

Cuando escuchas hablar de cláusulas abusivas en la hipoteca, las cláusulas suelo son las primeras que se te pasan por la cabeza. Sin embargo, no son las únicas. Desafortunadamente, el sector bancario ha llevado a cabo en los últimos años diferentes manifestaciones de mala praxis en relación con las condiciones practicadas a los consumidores de préstamos hipotecarios. Entre ellas, el cobro indebido o excesivo por la comisión de amortización anticipada. ¿Cuándo puedes reclamar este cargo a tu banco? 

¿Qué es la comisión de amortización? 

La comisión de amortización de la hipoteca es un cargo que la entidad financiera puede imponer al prestatario de una hipoteca cuando éste decide pagar anticipadamente una parte o la totalidad del préstamo. Así, por ejemplo, si destinas 20.000 euros que has ahorrado al pago de la deuda de 120.000 euros que mantienes con el banco por la compra de tu vivienda, es posible que te cobren cierta cantidad por esa operación. ¿Cuánto? En términos generales, suele estar limitada a un cierto porcentaje del capital amortizado.

Se trata, a priori, de una comisión recogida en la legislación española. Su objetivo es compensar a la entidad financiera por la pérdida de intereses que va a recibir debido a este pago anticipado. 

¿Cuánto puedo amortizar de hipoteca al año?

No existe un límite máximo en la cantidad de amortización; todo va a depender de la mejor estrategia financiera que plantees tras calcular la amortización de la hipoteca. No obstante, a la hora de amortizar, es importante conocer que las entidades financieras pueden cobrarte una comisión por esta operación en determinadas circunstancias.

Nueva llamada a la acción

¿Cuándo la comisión por amortización puede considerarse abusiva? 

Durante años, no han sido pocas las sentencias que han declarado que el cobro de estas comisiones es abusivo. En concreto, los juzgados y tribunales han acordado en múltiples resoluciones la nulidad y devolución de estos cobros tanto por la falta de transparencia en la redacción de la comisión dentro del contrato de préstamo, como por los porcentajes desproporcionados aplicados a los clientes. Y es que incluso se han visto cobros de hasta el 20% sobre el capital amortizado.

Para frenar esta práctica, el Gobierno aprobó inicialmente la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. En ella, se concretó a nivel normativo los límites de las comisiones de amortización anticipada para no considerarse abusivas. En concreto, para los préstamos hipotecarios firmados con posterioridad a su entrada en vigor, la cuantía debía ser del 0,5% del capital amortizado anticipadamente si se hacía durante los cinco primeros años de la vida del préstamo, o del 0,25% del montante adelantado si la amortización tiene lugar a partir del sexto año.

En la actualidad, la comisión de amortización anticipada debe ceñirse a los siguientes límites

  • Hipotecas anteriores al 9 de diciembre de 2007: la comisión puede ascender hasta el 1 % del importe adelantado. 
  • Hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019: el porcentaje máximo se sitúa en 0,5 %. 
  • Hipotecas posteriores al 16 de junio de 2019: 
    • Fijas: la comisión debe situarse en un máximo del 2% los 10 primeros años y hasta el 1,5% en los siguientes. 
    • Variables: el porcentaje se reduce al 0,25% en los primeros 3 años de vida del préstamo; al 0,15% durante los años cuatro y cinco; y del 0% a partir del sexto (como trasposición de la Directiva 2014/17/UE)

Otro requisito es que la comisión debe aparecer en tu contrato, sin olvidar que en virtud del Real Decreto-Ley 19/2022, durante el año 2023 los bancos no pueden cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable antes de tiempo. Esta medida está vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, ambos días incluidos.Eso sí, somos conscientes de que las variaciones legislativas y jurisprudenciales en el tema de cláusulas abusivas de la hipoteca generan una gran incertidumbre en la ciudadanía. Por eso, en Ézaro Legal te ofrecemos una consulta gratuita en la que nuestro equipo de expertos en Derecho hipotecario valorará tu situación y te explicará en qué importes puedes reclamar el dinero.Contáctanos sin compromiso. Numerosos casos llevados con éxito en esta materia nos avalan.