Comisión de apertura de hipoteca: ¿se puede reclamar? • Ézaro Legal

Comisión de apertura de la hipoteca: ¿cuándo es abusiva?

La abusividad de la comisión de apertura de hipoteca podría compararse con el “río Guadiana”. Ahora sí, ahora no… Los juzgados y tribunales se han pronunciado de forma contradictoria sobre si esta cláusula es nula o no y tampoco el Tribunal Supremo ha sido coherente con su propio criterio, ni con el del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ahora bien, a día de hoy -y sin perjuicio de nuevos cambios de rumbo-, es posible conseguir la declaración de abusividad de la comisión de apertura de tu hipoteca. Descubre en qué casos podrás recuperar lo que pagaste por ella. 

¿Qué es la comisión de apertura de hipoteca?

La comisión de apertura de la hipoteca es un cargo que algunas entidades financieras y bancos pueden cobrar al conceder un préstamo hipotecario. Esta comisión se paga una sola vez al inicio del contrato y se utiliza para cubrir los gastos asociados a la concesión de la hipoteca. En concreto, según el artículo 14.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, está destinada a cubrir el coste del estudio de la solicitud, el análisis de riesgo crediticio, la tramitación o concesión del préstamo y otros trámites relacionados con el otorgamiento de la hipoteca.

El importe de la comisión de apertura de hipoteca suele ser un porcentaje del importe total del préstamo hipotecario y puede variar de una entidad a otra. Generalmente, oscila entre el 0,5% y el 1% del monto del préstamo. No obstante, cabe destacar que no todas las entidades cobran esta comisión, y en algunos casos, los clientes pueden negociar su eliminación.

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura?

La respuesta a esta pregunta ha evolucionado en los últimos años. Ante el aumento de reclamaciones por parte de los ciudadanos, muchos juzgados y audiencias fallaron a favor del consumidor. Es decir, muchas sentencias consideraban que la comisión de apertura de la hipoteca era abusiva por no retribuir ningún servicio específico prestado al deudor.

Nueva llamada a la acción

Sin embargo, ante las dudas existentes, el Tribunal Supremo español planteó una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la abusividad o no de la comisión de apertura. El resultado es una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023 que entiende que esta comisión no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, sí está sujeto tanto al control de contenido.

¿Cuándo es ilegal que el banco cobre una comisión de apertura por la hipoteca?

Así las cosas, el Tribunal Supremo ha emitido una nueva sentencia, el pasado 29 de mayo, en la que señala que la abusividad de la comisión de apertura tendrá que ser evaluada caso por caso. No obstante, para que el cobro de esta comisión sea válido deberá cumplir con los requisitos legales

  • Que comprenda todos los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo, inherentes a la actividad ocasionada por la concesión del préstamo. 
  • Que se dé a conocer al cliente como «comisión de apertura» y no con otras denominaciones susceptibles de confusión. 
  • Que se cobre una sola vez y al inicio del contrato. 
  • Que su importe, forma y fecha de liquidación se plasmen específicamente en la oferta vinculante.
  • Que el importe cobrado no sea desproporcionado. En este sentido, considera que el 0,65% aplicado en el caso resuelto era razonable, ya que el coste medio oscila entre el 0,25% y el 1,5%. 

En Ézaro Legal, te ofrecemos una valoración inicial gratuita. De este modo, nuestro equipo de expertos en Derecho hipotecario podrán determinar si existe abusividad en la comisión de apertura de tu hipoteca y explicarte las diferentes acciones legales que puedes llevar a cabo para recuperar tu dinero. Contamos con una amplia experiencia en esta materia, respaldada con numerosos casos de éxito que demuestran nuestra profesionalidad. ¿A qué esperas para pedir tu consulta gratis y sin compromiso?