Acerca de Juan Pablo Busto Landín
El desahucio es la acción legal por la que se expulsa a la persona que ocupa la vivienda, sin título que lo legitime. En este caso, sin embargo, vamos a tratar uno de los supuestos más habituales: el desahucio express por impago de alquiler. Nos centraremos en detallar cuáles son las causas más habituales, cuánto tiempo se tarda habitualmente en un desahucio por impago, y hablaremos sobre el llamado Desahucio Express y su coste.
Índice de contenidos
1. El Desahucio por Impago de Alquiler
Una pregunta muy habitual de nuestros clientes es la de cómo desahuciar a un inquilino que no paga.
Y es que, por desgracia, cada vez es más habitual encontrarnos el caso de un inquilino que se retrasa sistemáticamente en el pago de la renta, o directamente se produce el impago de forma definitiva, no dejando más remedio al arrendador que iniciar la vía del desahucio.
El juicio de desahucio es un proceso especial y sumario iniciado por el propietario (arrendador) de una finca que este ha dado en arrendamiento al inquilino y pretende recuperarla.
a) Las causas más habituales en los desahucios
La causa más habitual es el impago de las rentas debidas. Sin embargo, las causas de iniciar un procedimiento de desahucio pueden ser varias, como la finalización del contrato de arrendamiento, el impago de cantidades asimiladas a la renta (impago por parte del inquilino, cuando así se haya pactado, de los recibos por suministros, el pago de la Comunidad de Propietarios, el IBI, etc.), o incluso por cualquier otra causa de resolución establecida en la Ley o en el propio contrato.
En el caso que ahora analizamos, el desahucio por impago de alquiler se produce cuando el inquilino de la vivienda deja de pagar la renta debida. En este caso, de acuerdo con lo establecido en el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador podrá resolver el contrato por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
b) Qué pasos tomar para iniciar el desahucio: la vía extrajudicial y la judicial
Por lo tanto, lo primero que deberá hacer el arrendador al encontrarse ante esta situación será resolver el contrato, y tratar de recuperar pacíficamente la posesión del inmueble. Para ello, lo mejor será remitir al inquilino un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un Burofax) comunicándole que ante el incumplimiento culpable por su parte se entenderá rescindido el contrato, e instándole a abandonar el inmueble, so pena de interponer las acciones legales correspondientes. Así, además, evitaremos la posibilidad del inquilino de enervar el desahucio mediante el pago de las rentas debidas.
Agotada esta vía extrajudicial, entonces sí, quedará expedita la vía judicial mediante la interposición de la correspondiente demanda de desahucio.
La causa más habitual es el impago de las rentas debidas
La duración de este procedimiento dependerá del Juzgado competente, que lo será el de 1ª instancia del lugar donde radique el inmueble (En Valladolid actualmente se está tardando en torno a 5 meses).
El procedimiento se tramitará por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C., y será preceptiva la actuación de Abogado y Procurador.
Una vez interpuesta la demanda, se intentará el requerimiento al demandado para desalojar el inmueble en 10 días y pague al actor, o en caso de que pretenda enervar la acción (si tiene esta posibilidad) pague la totalidad de lo que deba. También podrá el demandado personarse en el procedimiento formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
En el mismo Decreto de admisión de la demanda y requerimiento al demandado se fijará ya una fecha para eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Este requerimiento apercibirá al demandado, además, de que, de no realizar ninguna de las actuaciones referidas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.
En Valladolid, a fecha de redacción del presente artículo, este tipo de Decretos están fijando fecha de eventual vista en un mes y el lanzamiento en dos meses (pero dependerá del Juzgado concreto).
Únicamente será preceptiva la celebración de vista cuando el demandado, dentro del plazo de 10 días concedido por el Secretario Judicial, comparezca ante este y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, siempre y cuando esta solicitud de enervación no fuere aceptada por la parte actora, aplicación hecha de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 440 y cuarto del artículo 22, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, en la práctica, no es habitual la oposición del inquilino deudor.
2. ¿Cuánto tarda un Desahucio por Impago de Alquiler? Plazos realistas
En este caso, la pregunta de nuestros clientes es inmediata: ¿cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino?
En otras palabras, ¿Cuánto tarda un desahucio por Impago? Pues bien, como acabamos de referir, la duración dependerá, en primer lugar, del éxito o no de la reclamación extrajudicial del Juzgado en el que se ventile el procedimiento.
Debemos sospechar de aquellos que prometen la recuperación del inmueble en mes y medio
Por citar el caso más reciente en un Juzgado de Valladolid, entre la remisión del Burofax al inquilino y la interposición de la demanda transcurrió un mes, y entre la presentación de la demanda y su admisión a trámite con los requerimientos al demandado pasaron dos meses más, para terminar fijando la eventual vista un mes después y el lanzamiento otro más, 5 meses después de la remisión de aquel Burofax inicial.
Ello, no obstante, como hemos señalado, podría darse el caso de que el inquilino, en algún caso, formule oposición solicitando además vista, lo que puede alargar el procedimiento hasta dos meses más.
3. Ley de Desahucio Express por impago de alquiler: Desahucio en 10 días
Otra de las cuestiones más habituales que nos encontramos son las dudas sobre el llamado desahucio express por impago de alquiler.
Hasta este año, la práctica totalidad de los desahucios estarían dentro de lo que podemos llamar “Desahucios Express”, ya que no se referían a otra cosa que a la modificación operada por la ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal mantenida y ampliada en la posterior Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y que prevé, como hemos analizado antes, que tras la interposición de la demanda y pasados 10 días desde el requerimiento al inquilino sin que enerve la acción o se oponga, se pase directamente al lanzamiento en la fecha fijada para ello.
En este caso hay que tener en cuenta, no obstante, el mes que dejaremos transcurrir tras el envío del Burofax, el mes o mes y medio que transcurrirá en el Juzgado desde la interposición de la demanda hasta su admisión y remisión del Decreto al inquilino moroso, y los dos meses que, previsiblemente, transcurrirán desde entonces a la fecha en que se fije el lanzamiento.
Es por ello por lo que debemos sospechar de aquellos que prometen la recuperación del inmueble en mes y medio, ya que, como hemos visto, es difícil que este procedimiento baje de los 5 meses, si no hay oposición del inquilino moroso.
4. Un Desahucio Express por impago de alquiler sin abogados: ¿es posible y/o recomendable?
Otra cuestión que se hace mucha gente es la de si es posible llevar a cabo un desahucio express por impago de alquiler sin abogado.
En este punto conviene aclarar que lo único que puede hacerse sin que sea preceptiva la participación de abogado y procurador será la reclamación de rentas debidas siempre que no superen los 2.000 €. Pero, en ningún caso, la acción de desahucio ni, por lo tanto, valerse del llamado Desahucio Express por impago de alquiler, ya que para todo ello precisará de abogado y procurador.
También podrá iniciar por su cuenta la reclamación previa a través de un medio fehaciente, ya comentada más arriba.
En todo caso, es muy recomendable que ya esta primera reclamación mediante Burofax o cualquier otro medio fehaciente cuente ya con el asesoramiento de un abogado, ya que la misma puede ser de suma importancia para el devenir del procedimiento.
5. Cuánto cuesta un Desahucio Express por impago de alquiler
Finalmente, a la hora de iniciar este tipo de reclamaciones, una última pregunta que se hará el arrendador que quiere recuperar su vivienda tras el incumplimiento del inquilino moroso, será la de ¿Cuánto me cuesta un desahucio exprés por impago de alquiler?
Vaya por delante que existe absoluta libertad por parte de los abogados para la fijación de los honorarios de este tipo de procesos, por lo que no es posible determinar un precio exacto del procedimiento.
Lo que sí que podremos adelantar es que el cliente habrá de asumir los costes de, al menos, la reclamación fehaciente al inquilino, un abogado y un procurador, y en muchos casos un cerrajero para recuperar la posesión el día del lanzamiento.
El coste global de todo ello podrá rondar, de media, los 800 €. Es por ello que resulta enormemente sospechoso encontrar precios de 350 € por un desahucio express por impago de alquiler y cosas así, que nos hacen pensar que puede haber gato encerrado.
En nuestro caso, trabajamos con un presupuesto personalizado y por escrito que el cliente conocerá antes incluso de la primera reclamación, por lo que no habrá sorpresas.
