Acerca de Juan Pablo Busto Landín
El pasado 15 de noviembre de 2017 el Tribunal Supremo dictó una importantísima Sentencia en la que consideraba las hipotecas multidivisa como “productos complejos y de un riesgo muy superior a las hipotecas tradicionales”.
Esto supone que las entidades bancarias debieron cumplir, a la hora de su comercialización, con una serie de obligaciones de información que en la práctica se han incumplido de manera reiterada, lo que derivará en la posible declaración de nulidad de dicho clausulado.
Una consecuencia directa en esta falta de información de un producto tan complejo es que la mayoría de los clientes desconocen cómo funciona el producto que han contratado.
1. Cómo funciona una Hipoteca Multidivisa exactamente
El clausulado multidivisa es una cláusula contenida en un préstamo hipotecario que tiene la peculiaridad de que el préstamo se realiza en una moneda distinta del Euro (Yenes o Francos Suizos generalmente), y que el índice de referencia no es el Euribor, sino por lo general el Libor.
Puede ocurrir que después de 10 años, se adeude más capital del prestado inicialmente
La característica fundamental es que, cuando al cliente se le presta la cantidad solicitada (casi siempre explicado en Euros pero realmente prestada en otra moneda extranjera), tendrá que devolver esa misma cantidad más intereses… pero calculado, del mismo modo, en la moneda extranjera elegida.
De este modo, puede darse la circunstancia (no poco habitual) de que, calculado en euros, se adeude 10 años después de la contratación mayor capital que el que se le ha prestado.
Ejemplo de Hipoteca Multidivisa
Por ejemplo, si se ha solicitado una hipoteca de 100.000 €, y se ha contratado en Multidivisa, la entidad bancaria habrá depositado en la cuenta del cliente el equivalente en la moneda elegida. Por ejemplo, 15.750.999 Yenes.
Dependiendo de la volatilidad de la moneda elegida, podrá ocurrir que dentro de 10 años, después de pagar varios millones de Yenes, por el valor de cada moneda, se adeuden 102.000 €. Es decir, que no solo no se haya amortizado capital (siempre pensado en euros) sino que se adeude mayor capital que el que se le ha prestado.
Este, por desgracia, ha sido un caso más que habitual en las Hipotecas Multidivisas contratadas entre 2006 y 2009, ya que por aquel entonces cualquier cuota en yenes o francos suizos suponía un ahorro frente al Euro de unos 300 ó 400€ al mes.
El problema es que las entidades bancarias, en lugar de explicar el producto y, sobre todo, sus riesgos, se limitaron a “prometer” a sus clientes un efectivo ahorro de su cuota hipotecaria, sin advertir de los importantes riesgos, lo que ahora podría suponer la declaración de nulidad de este producto.
El problema fue que, al referenciarse en divisas extranjeras más inestables que nuestro Euro (como decíamos, habitualmente franco suizo o yen japonés), se han producido recálculos constantes del capital y es posible que el consumidor pasados varios años tenga que devolver casi el mismo capital (o más) que el que se le ha prestado por las revalorizaciones de las divisas.
La conclusión es que los clientes que han contratado este tipo de hipotecas han hecho frente, muy probablemente, a cuotas mensuales de su hipoteca muy superiores e intereses más altos que los que hubiesen pagado de haber contratado en euros.
2. Cómo anular una Hipoteca Multidivisa
La pregunta más directa que surge tras la explicación del producto es clara. «¿Cómo puedo anular mi hipoteca Multidivisa? «
En efecto, tras las importantes Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015 y 15 de noviembre de 2017 ha quedado claro que “los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros”, lo que facilitará la declaración de nulidad de este clausulado y la posterior recuperación por los clientes de los importes pagados de más (que si hubiesen tenido una hipoteca en euros desde el principio).
Lo importante es demostrar que este tipo de hipoteca se ha concedido sin una explicación detallada de los riesgos que conllevan.
Desde la publicación de las referidas Sentencias, se cuentan por decenas las Sentencias favorables a nuestros clientes, en las que hemos obtenido la nulidad del clausulado recuperando importantes cantidades para nuestros clientes.