La decisión de comprar una vivienda es – para casi todas las familias españolas – la más importante para su economía común; lo que, unido a la dificultad de obtener créditos hipotecarios para financiar su adquisición y a la situación laboral y económica imperantes, ha provocado un aumento de los alquileres. En este contexto, ha empezado a cobrar especial protagonismo el contrato de alquiler con opción de compra. Una fórmula que conjuga la realidad económica actual y los deseos de los ciudadanos de disponer de una casa en propiedad.
Ahora bien, ¿en qué consiste este contrato? Desde Ézaro Legal te brindamos las siguientes claves:
Índice de contenidos
1. El contrato de alquiler de vivienda entre particulares
Nuestro Código civil determina que en el arrendamiento de cosas (en nuestro caso, una vivienda), una de las partes (denominada arrendador) se obliga a dar a la otra (que se llama arrendatario) el uso de una cosa – pero en ningún caso la propiedad – por tiempo determinado y precio cierto.
Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone que se considera arrendamiento de vivienda aquel alquiler que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Podemos entonces afirmar que se trata de un acuerdo en cuya virtud la parte propietaria de una vivienda se obliga a ceder su uso y disfrute a otra parte (parte arrendataria), que lo utilizará como su vivienda habitual, y a cambio del pago de una renta periódica o alquiler.
2. Diferencias entre el contrato de arrendamiento de vivienda y el contrato de alquiler con opción a compra
Pues bien, a diferencia del contrato descrito, el contrato alquiler con opción a compra entre particulares es un contrato atípico.
Esto es, no es una de las figuras reguladas específicamente en el Código civil, por lo que su contenido va a depender del principio de autonomía de la voluntad y de la libertad de pacto de los contratantes.
El contrato alquiler con opción a compra entre particulares es un contrato atípico
Como la opción de compra no aparece regulada suficientemente en la ley, nuestro Tribunal Supremo ha precisado que se trata del convenio en cuya virtud una parte (arrendador) concede a la otra (arrendatario) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa.
La compraventa habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante (arrendatario).
Entonces, ¿cómo podemos definir a este contrato? Es un contrato fruto de incorporar, a un contrato de arrendamiento, una cláusula en cuya virtud el arrendatario tiene la facultad exclusiva de comprar la vivienda objeto de arriendo.
3. Elementos que ha de contener un contrato de alquiler con opción de compra
Además de las cláusulas que, habitualmente, contienen los contratos de arrendamiento de vivienda (descripción del inmueble, duración del arrendamiento, determinación de renta, establecimiento de fianza, etc.), un contrato de alquiler con opción a compra debe incluir también las siguientes estipulaciones:
- La concesión al optante (inquilino) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra.
- La determinación de la vivienda objeto de compraventa.
- El señalamiento del precio y la forma de pago estipulados para la futura adquisición.
- La concreción de un plazo para el ejercicio del derecho de opción.
- Con carácter accesorio, puede contener la obligación de pago de una prima por parte del inquilino optante (que suele descontarse del precio final).
4. Pero, ¿cómo funciona un contrato de alquiler con opción a compra?
Celebrado un contrato de alquiler con opción a compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende únicamente del optante, el que se perfeccione o no, no pudiendo el propietario vender a un tercero la vivienda prometida durante el plazo fijado en el contrato.
Ahora bien, hasta que se ejercita la opción de compra, el contrato se desenvuelve como si de un arrendamiento de cosa se tratase, debiendo las partes cumplir cuantas obligaciones deriven del mismo (como, por ejemplo, hacer frente al alquiler de la vivienda).
Es importante aclarar que, tal y como han reiterado nuestros tribunales, el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario es de caducidad, no pudiendo llevarse a cabo la misma si no se ejerce a tiempo el derecho de opción. Por ello, es necesario que la comunicación del derecho al arrendador deje constancia (por ejemplo, mediante el envío de un burofax).
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