Comisión de subrogación de hipoteca: ¿cuánto debes pagar? • Ézaro Legal

Comisión de subrogación de hipoteca: ¿cuánto debes pagar?

¿Vas a comprar una casa y tienes pensado asumir la hipoteca existente? ¿Has encontrado otra entidad financiera que te ofrece mejores condiciones para pagar tu actual préstamo hipotecario? Las subrogaciones de hipoteca, tanto de deudor, como de acreedor, son muy habituales. De hecho, en España se registraron cerca de 27.500 cambios registrales de este tipo en 2022, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Ahora bien, ¿cuánto cuesta esta operación? En este post podrás conocer si te pueden cobrar comisión de subrogación de la hipoteca y, en su caso, hasta qué cantidad

¿Qué es la comisión de subrogación de hipoteca?

La comisión de subrogación de hipoteca se refiere a esa cuantía que una entidad financiera cobra en los casos en los que se produce un cambio en la titularidad del préstamo hipotecario. Se trata de un porcentaje que se aplica sobre el capital que aún esté pendiente de pago. 

La subrogación puede ser del deudor o del acreedor. Por ejemplo, en el caso de que compres un inmueble hipotecado a otra persona y asumas ocupar su lugar como prestatario (es decir, subrogarse en su hipoteca) sin cambiar las condiciones del contrato, estaríamos en el primer supuesto. La segunda modalidad se produce cuando decides llevarte el préstamo a otra entidad financiera que te ofrece mejores condiciones. Es decir, se traspasa la titularidad como acreedor de tu banco original al nuevo. 

Nueva llamada a la acción

¿Quién paga la comisión de subrogación?

En el caso de subrogación de deudor, el coste de la modificación será asumido por el vendedor de la vivienda. Mientras que si decides llevar tu hipoteca a otra entidad, serás tú quien haga frente a este importe, además del resto de gastos por subrogación que te corresponden. 

Ahora bien, debes saber que no siempre tienes esta obligación. En primer lugar, para que se pueda aplicar la comisión de subrogación de la hipoteca, es imprescindible que esta cláusula y su coste concreto estén contemplados en la escritura del préstamo. En caso contrario, la entidad no te puede cobrar este concepto, de acuerdo con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como nueva Ley Hipotecaria.  

Asimismo, desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 (ambos incluidos) tampoco podrán reclamarte la comisión de subrogación de la hipoteca si el cambio registral es para pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija. Se trata de una medida temporal puesta en marcha por el Gobierno a través del Real Decreto-Ley 19/2022.

¿Cuánto es la comisión por subrogación?

Si te correspondiera pagar la comisión de subrogación de la hipoteca. ¿De qué cuantías estamos hablando? En la actualidad, los límites máximos de este cargo están fijados por la propia norma. En ella se barajan diferentes escenarios: 

  • Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 2003. La comisión por subrogación de hipoteca no puede superar el 1% del capital pendiente. 
  • Hipoteca contratada entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007. El porcentaje máximo establecido por ley se sitúa en 0,5% sobre la cantidad adeudada. 
  • Hipoteca constituida entre diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019. En ese caso, la comisión máxima es del 0,5% si la subrogación tiene lugar en los primeros seis años del préstamo. A partir del séptimo año, el límite se rebaja al 0,25%. 
  • Hipoteca formalizada a partir del 16 de junio de 2019. En estos casos, hay que diferenciar:
    • Hipoteca fija. Se puede aplicar una comisión de subrogación de hipoteca del 2% máximo en los primeros diez años de vida del contrato y del 1,5% a partir del undécimo año. 
    • Hipoteca variable. En el caso de los préstamos de interés variable, el límite legal es del 0,25% en los tres primeros años; del 0,15% si la subrogación se produce en el cuarto y quinto año de la hipoteca; y del 0% a partir del sexto año. 

¿Se puede reclamar la comisión de subrogación?

En el caso de que la entidad financiera te haya cobrado comisión de subrogación de la hipoteca, es recomendable que analices, primero, si este importe era procedente y, segundo, si se encuentra dentro de esos límites legales. En caso contrario, estás en tu derecho de reclamar la devolución del importe cobrado indebidamente por vía extrajudicial y, en caso de que el banco o caja se niegue, por la vía judicial. Échale un vistazo también al resto de gastos asociados a la operación de subrogación, porque es posible que te hayan repercutido importes que legalmente no te corresponden. 

Para que puedas estar tranquilo y no pagues una comisión de subrogación de hipoteca u otros gastos que no deben correr de tu cuenta, en Ézaro Legal ponemos a tu disposición nuestro equipo de expertos en Derecho bancario e hipotecario. Ellos se encargarán de evaluar toda la documentación y, en caso de detectar cláusulas abusivas, gestionar todo el proceso de reclamación de tu dinero. ¡Solicita tu valoración gratuita en un solo clic!