El Tribunal Supremo ha dictado un nuevo pronunciamiento que supone un importante respiro para miles de hipotecados en España. A través del Auto 180/2025, de 2 de octubre, la Sala de lo Civil establece una doctrina clara sobre el momento en que comienza a contar el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios indebidamente pagados.
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El origen del conflicto: cláusulas de gastos abusivas
Durante años, las entidades bancarias incluyeron en los contratos de préstamo hipotecario cláusulas que imponían a los consumidores el pago íntegro de todos los gastos derivados de la formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e incluso los honorarios de la gestoría del propio banco.
Estas prácticas fueron declaradas abusivas por la jurisprudencia europea y española, reconociendo el derecho de los consumidores a recuperar las cantidades indebidamente abonadas. Sin embargo, surgió una pregunta fundamental: ¿cuándo empieza a contar el plazo de prescripción para reclamar?
El caso que llega al Supremo
El litigio que ha dado lugar a este importante auto enfrentaba a dos consumidores, Avelino y Esther, con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Ambos habían firmado préstamos hipotecarios en 2002 y 2006 respectivamente, con las temidas cláusulas de gastos.
En 2018 decidieron actuar y demandaron al banco reclamando la nulidad de dichas cláusulas y la devolución de lo pagado. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Palma les dieron parcialmente la razón, pero con un matiz crucial: consideraron prescrita la reclamación del préstamo de 2002, al entender que el plazo debía computarse desde el momento en que se realizaron los pagos.
Esta interpretación dejaba en una situación de indefensión a quienes hubieran firmado hipotecas hace más de cinco años, frustrando su derecho a la restitución.
La doctrina del Tribunal Supremo: el plazo comienza con la sentencia firme
El Tribunal Supremo, aplicando la doctrina establecida en su Sentencia del Pleno 857/2024, de 14 de junio, ha zanjado definitivamente la controversia:
El plazo de prescripción de cinco años para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios no comienza a contar desde que se pagaron, sino desde que existe una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula abusiva.
Esta interpretación se basa en un principio lógico: el consumidor no puede ejercitar eficazmente su derecho de restitución hasta que un tribunal declara judicialmente que la cláusula era nula y abusiva. Antes de ese momento, difícilmente podía conocer con certeza jurídica que tenía derecho a reclamar.
La única excepción sería que el banco pudiera demostrar que el consumidor conocía previamente la abusividad de la cláusula, lo cual en la práctica resulta extremadamente difícil de probar.
Las consecuencias prácticas de este pronunciamiento
Para los consumidores con hipotecas antiguas
Esta doctrina es especialmente beneficiosa para quienes firmaron sus hipotecas hace muchos años. Ya no importa si tu préstamo es de 2002, 2006 o incluso anterior: mientras no haya una sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula, el plazo de prescripción no habrá empezado a correr.
Uniformidad en la interpretación judicial
El auto también resuelve las dispares interpretaciones que venían aplicando diferentes Audiencias Provinciales, generando inseguridad jurídica. A partir de ahora, todos los tribunales deberán seguir este criterio.
El allanamiento del banco
Un aspecto interesante del caso es que el BBVA, tras recurrir inicialmente, terminó allanándose a las pretensiones de los consumidores en fase de casación. El Supremo confirma que este allanamiento, aunque se produzca en una fase avanzada del proceso, obliga al tribunal a estimar las pretensiones del demandante.
¿Qué deben hacer los afectados?
Si firmaste una hipoteca con cláusulas de gastos abusivas, este pronunciamiento te abre o mantiene abierta la puerta para reclamar:
- No importa cuánto tiempo haya pasado desde la firma del préstamo, siempre que no haya una sentencia firme previa sobre tu caso.
- El plazo de cinco años solo empezará a contar desde que obtengas una sentencia que declare la nulidad de la cláusula.
- Es el momento de actuar: aunque el plazo sea favorable, siempre es recomendable iniciar las reclamaciones cuanto antes para evitar futuras complicaciones.
El Auto 180/2025 del Tribunal Supremo representa un nuevo avance en la protección de los derechos de los consumidores hipotecarios. Consolida una línea jurisprudencial que prioriza la efectividad de la restitución frente a interpretaciones restrictivas del plazo de prescripción.
Miles de familias que pensaban que habían perdido su oportunidad de reclamar pueden ahora respirar tranquilas: su derecho sigue vigente y el plazo para ejercitarlo no ha prescrito.
Los abogados de Ézaro Legal estamos especializados en la reclamación de cláusulas abusivas de hipotecas y defensa de los derechos de los consumidores hipotecarios. Si necesitas asesoramiento sobre tu caso o quieres iniciar una reclamación, no dudes en contactarnos. Estudiamos tu caso sin compromiso.
